Foxxie on: Buying vs renting a house

[Mark2]

Een eigen huis is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing (geldt niet voor een tweede woning).

 

In nederland dus niet waar dick. Hij wordt wel opgeteld bij ander vermogen.

 

Weet je wat er in nederland gebeurt het het erven van een woning van zeg 3 ton? Dan moeten de erven direct 19% aftikken ( eerste lijn erfgenamen anders is het meer) dat is 57000 euro. Wil 1 van de kinderen het huis kopen dan moet hij de andere uitkopen voor de taxatie waarde. Dus 2 ton. Degene die betaald worden krijgen het jaar daarop een aanslag inkomsten uit overigen. Bewaren ze het geld dat gaat het dat jaar erop voor de vermogensaanslag.

 

Dat is het begin. De rest wil ik nog wel over uitwijden als er interesse is.

[Kungfufox]

@Enki

Vastgoed in verschillende landen kan grote betekenis hebben op de volatiliteit van de prijs: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/price-change-10-years

 

Grote prijsschommelingen betekenen of dikke portemonnee of dikke schulden..

 

Zo heel erg veel is er nog niet afgewaardeerd tot vorige jaar: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Netherlands

'slechts 11.6%'

 

Als we kijken naar Nederland heeft kort geleden Rabobank de voorspelling gedaan dat huizenprijzen stabiliseren het komende jaar. Een voorspelling van bv huizenprijzen.com speculeert dat huizenprijzen weer zouden kunnen stijgen vanaf 2015:

 

Als we nu als echte preppers is een wat negatiever vooruitzicht nemen dan gemiddeld en er vanuit gaan dat we nog geen bodem in zicht hebben (economische balansen wereldwijd zijn nog steeds niet in evenwicht). Pakken we de grafiek van 400jaar huizenprijzen er weer ff bij. Laten we dan gewoon is een gemiddelde nemen van zo'n 150% van de historische huizenprijzen. En lees dan de FEITEN in de infographic:

 

- Een correctie van 50% is niet ongekend. Als we kijken naar de voorspelling van hierboven zitten we komend jaar slechts op de helft! Hou rekening dat we nog steeds in de grootste huizenbubble ooit zitten (we zitten nog steeds op die dalende lijn vanaf de top..de slee is nog niet beneden mensen..

- Huizenprijzen crashes komen vooral tijdens economische depressies: Check....

- Elke grote crash eindigt ONDER het gemiddelde van een 100.000 (we zitten nu op dit moment op gemiddelde prijs van 240.000 en ik ging uit van 150% = 150.000) dan zou die crash zelfs meevallen!

- Huizenprijzen zijn in de afgelopen 4 eeuwen nog nooit zo hoog geweest als 1995-nu..

- Anno 2013 dat is dit jaar! Zijn huizenprijzen gemiddeld gezien nog steeds 85% duurder dan het historische gemiddelde.

 

Nu zal 1 van jullie zeggen ja maar de cijfers zeggen ook dat een correctie van meer dan 50% zeer uitzonderlijk is. Dat klopt maar in de hele wereldgeschiedenis hebben we ook nog nooit zoveel geld in de economie gepompt als nu. Geld dat ook in de huizenmarkt wordt gepompt. En op grote afwijkingen volgt simpelweg gewoon een correctie naar ofwel een herstel naar het gemiddelde.

 

Ik zou het niet raar vinden als we een correctie kregen van 85% zoals wordt voorspeld in de infographic. Een correctie tot ongeveer de helft daarvan lijkt me zeer waarschijnlijk. M.a.w. huizenprijzen zijn ondanks de daling dusver nog steeds overgewaardeerd/te duur en zou je NU dus nog niet moeten kopen >>Huren daarom.

[Gast DickBerts]

Ik schreef: "Een eigen huis is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing (geldt niet voor een tweede woning)".

 

In nederland dus niet waar dick.

 

Ha, ha, krijgt ie nog twee plussen voor ook. Dit keer wel jammer dat er geen minnen meer uitgedeeld kunnen worden, wat had ik graag een lading minnen gehad bij mijn bericht.

 

http://www.vermogensrendementsheffing.com/tips.html

[jobs]

Weet je wat er in nederland gebeurt het het erven van een woning van zeg 3 ton? Dan moeten de erven direct 19% aftikken ( eerste lijn erfgenamen anders is het meer) dat is 57000 euro. Wil 1 van de kinderen het huis kopen dan moet hij de andere uitkopen voor de taxatie waarde. Dus 2 ton. Degene die betaald worden krijgen het jaar daarop een aanslag inkomsten uit overigen. Bewaren ze het geld dat gaat het dat jaar erop voor de vermogensaanslag.

De staat steelt dus keihard heel veel bij een erfenis.

Door een slim testament valt er iets te besparen maar echt eerlijk wordt het niet.

Het gaat namelijk om zaken waar langdurig betaald is met eerlijk loon waarop belastingen zijn ingehouden en waar BTW etc is berekend.

Noem niet de HRA want die had 30 jaar geleden al afgebouwd horen te gaan worden. (begonnen met...)

 

Qua vermogen is het simpel: koop goud, zilver en bitcoins.

Qua inkomsten: wat is wijsheid?

[Mark2]

Ik schreef: "Een eigen huis is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing (geldt niet voor een tweede woning)".

 

 

 

Ha, ha, krijgt ie nog twee plussen voor ook. Dit keer wel jammer dat er geen minnen meer uitgedeeld kunnen worden, wat had ik graag een lading minnen gehad bij mijn bericht.

 

http://www.vermogensrendementsheffing.com/tips.html

 

Ik zou me niet blind staren op je link Dick. Er zit nogal een flinke fout in. Namelijk een suggestie tot fraude.

[Mark2]

Ik schreef: "Een eigen huis is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing (geldt niet voor een tweede woning)".

 

 

 

Ha, ha, krijgt ie nog twee plussen voor ook. Dit keer wel jammer dat er geen minnen meer uitgedeeld kunnen worden, wat had ik graag een lading minnen gehad bij mijn bericht.

 

http://www.vermogensrendementsheffing.com/tips.html

Met betrekking tot woning en vermogen heb je gelijk. Mits je deze bewoont. Bij de rest heb ik gelijk en vergeet in je woonlasten niet nog even je eigenwoningforfait mee te tellen.

[Greener]

Als je dak lekt moet je wel. Daarbij zit ik nu in een huurhuis dat drie jaar geleden gebouwd is met drie verdiepingen zonder zolder. Isolatie en ruimte is dus een non argument omdat het eerder zo is dat een koophuis achterstallig onderhoud kent. Ik gun ieder zijn huisje hoor maar wie na de millenniumwisseling zijn huis heeft gekocht zal er niets op verdienen

 

Als ik een lek heb moet ik niets. Een bouwzeil kan reparatie een jaar rekken.

Mijn koopwoning is er beter aan toe dan dat mijn huurhuis was.

Erop verdienen, niet mijn woorden.

 

Een hoop als als als dus.

Veel plezier in je huurhuis.

 

Greener

[Vladimir]

Kopen is een langetermijn strategie, alleen mensen die rond de top hebben gekocht en daarna hun huis gedwongen moesten verkopen hebben een groot probleem.

(Tijdelijke) onderwaarde is geen probleem al je er nog 10 jaar woont, de prijzen stijgen wel weer en daarnaast heb je mede door de hypotheekaftrek lagere woonlasten dan als je zou huren, dat je dat stuk kan gebruiken om extra af te betalen wordt in de meeste vergelijkingen niet meegerekend.

 

Probleem dat ik heb met al die onderzoeken is dat er wordt uitgegaan van gemiddelden, en er te weinig rekening wordt gehouden met locatie/buurt, prijssegment, type woning, VVE/erfpacht/eigen grond etc. Sommige objecten zijn nu eenmaal meer waardevast dan anderen.

[lewieke]

Kopen is een langetermijn strategie, alleen mensen die rond de top hebben gekocht en daarna hun huis gedwongen moesten verkopen hebben een groot probleem.

(Tijdelijke) onderwaarde is geen probleem al je er nog 10 jaar woont, de prijzen stijgen wel weer en daarnaast heb je mede door de hypotheekaftrek lagere woonlasten dan als je zou huren, dat je dat stuk kan gebruiken om extra af te betalen wordt in de meeste vergelijkingen niet meegerekend.

 

Probleem dat ik heb met al die onderzoeken is dat er wordt uitgegaan van gemiddelden, en er te weinig rekening wordt gehouden met locatie/buurt, prijssegment, type woning, VVE/erfpacht/eigen grond etc. Sommige objecten zijn nu eenmaal meer waardevast dan anderen.

 

Ik vind bij vastgoed maar drie dingen belangrijk.

1/ locatie

2/ locatie

3/ locatie

Punt.

[Vladimir]

Als je het over grond hebt zijn we het eens, bij stenen komt er iets meer bij kijken.

[Kungfufox]

Dusver zitten de huizenprijzen nog steeds in de lift...naar beneden wel te verstaan:

 

'Koopwoningen zijn in november 4,7 procent goedkoper geworden ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder'

 

Ik gok dat we ergens rond de 25% een kleine opleving kunnen krijgen of verwachten (wellicht door nieuws mbt overdrachtsbelasting of een andere maatregel die de huizenmarkt een boost dient te geven?) waarna de woningprijzen opnieuw een stuk zullen dalen. Ik denk namelijk dat als de huizenprijzen zo blijven doorzakken in 2014 de overheid zich genoodzaakt voelt om in te grijpen aangezien er dan nog meer woningen onder water komen staan.

 

Om dit probleem in de toekomst te voorkomen hebben ze dusver de aflossingsvrij hypotheek al aangepakt en willen ze vanaf nu alleen nog maar annuïteiten en lineaire hypotheken verstrekken (de rente aftrek is eraf bij de andere vormen). Tevens is het maximaal te financieren % aangepast naar beneden en worden deze eerdere 'tophypotheken' nu jaarlijks afgebouwd naar beneden zoals ze in Duitsland hebben (daar dien je zo'n 30% eigen vermogen mee te nemen omdat ze maximaal 70% financieren> die kennen dan ook (nog) geen hypotheekcrisis als hier.

[update]

 

Een nieuwsbericht of maatregel zoals wellicht deze?:

 

'Kabinet wil hypotheek aflossen met pensioenpremie'

 

Een kleine opleving van de woningmarkt van mensen die nog snel hun huis weten te verkopen of versneld weten af te lossen?

[luna1988]

Ik ben blij dat ik 2 jaar geleden niet gekocht heb.

Kreeg de hypotheek wel rond maar niet met de voorwaarden zoals ik die graag wou hebben.

Geluk bij een ongeluk!

[lewieke]

Mijn eigen regel is dat je vastgoed incl. kosten.

- financiert met maximaal 70%, de rest leg je zelf op tafel

- financiert op maximaal 20 jaar

- geen andere borgen geeft dan je pand

- je hypotheek aflost en niet met een bullet krediet werkt.

 

Met je spaargeld voor je woning niet speculeert met aandelen, obligaties, fondsen of andere producten van onzeker allooi.

 

Voor wat het waard is, voor mij werkt het.

[Gast tom666]

@lewieke

 

Juist....toch heb ik het mijne op 25 jaar moeten doen omdat het anders te duur was.

Tegen mn pensioen ben ik rond.

( bijna zeker zal dit vroeger gebeuren daar er nog een en ander staat te wachten )

Schrijven konden we volledig betalen.

En pand is ook enige waarborg.

[Kungfufox]

@lewieke

 

Je verkleint hiermee je risico maar neemt deze niet weg. Wat je bijvoorbeeld doet met 30% inleg is datje de kans voor het onderwater komen van je huis met 30% verlaagd. Maar het risico is alleen kleiner en minder groot.

 

Zou het wellicht niet veel veiliger zijn als meer mensen zouden overstappen op bijvoorbeeld huurkoop ipv een lening?

[Greener]

@Kungfufox,

 

Stel dat je gelijk hebt en de prijs/waarde van een koopwoning de diepte in gaat.

Gaan de huurprijzen dan ook naar beneden?

Dat vraag ik mij nu echt af..

 

Greener

[zwellever]

@lewieke

 

Je verkleint hiermee je risico maar neemt deze niet weg. Wat je bijvoorbeeld doet met 30% inleg is datje de kans voor het onderwater komen van je huis met 30% verlaagd. Maar het risico is alleen kleiner en minder groot.

 

Zou het wellicht niet veel veiliger zijn als meer mensen zouden overstappen op bijvoorbeeld huurkoop ipv een lening?

 

Het nadeel van huurkoop is dat je over het algemeen bij tussentijdse ontbinding van je contract alles kwijt bent.

[Stuudje]

Gaan de huurprijzen dan ook naar beneden?

Nee, die gaan omhoog, als gevolg van het huurakkoord wat gisteren afgesloten is. Extra heffingen aan de woningverhuurders die dat doorrekenen naar de huurders. De verwachting is ook dat onderhoud minder wordt. Ziet er niet goed uit.

[lewieke]

@lewieke

 

Je verkleint hiermee je risico maar neemt deze niet weg. Wat je bijvoorbeeld doet met 30% inleg is datje de kans voor het onderwater komen van je huis met 30% verlaagd. Maar het risico is alleen kleiner en minder groot.

 

Zou het wellicht niet veel veiliger zijn als meer mensen zouden overstappen op bijvoorbeeld huurkoop ipv een lening?

 

Er zijn nog wat randvoorwaarden hé. We gaan er van uit dat je een correct geprijsde woning koopt en niet een pand wat al bij de start fors overprijsd is. Daarnaast moet je het zien als een investering op lange termijn. Door de inflatie die we hebben is het absoluut onlogisch dat de verkoopprijs na 20 jaar lager zou uitvallen dan bij aankoop. Een verdubbeling van de prijs is eerder logisch. Dit betekent ook dat de afbetalingslast door de jaren heen kleiner wordt. Een tussentijdse prijsdaling is nauwelijks van belang omdat je toch ergens moet wonen.

 

Huurprijzen zijn een spel van vraag en aanbod. Zelfs als de verkoopprijzen dalen, dan dalen de huurprijzen niet snel. Het omgekeerde is ook waar.

 

Wil je alleen maar huren, dat kan ongeveer voor de prijs van de intrest van de investering. Alleen bouw je op die manier geen vermogen op. Bovendien worden huurprijzen aangepast aan de levensduurte maar financieringen niet als je kiest voor een vaste intrest gedurende 20 jaar.

 

Voor mij betekent een vast intrest enkel een vaste intrest voor de bank. Je hebt als klant altijd de mogelijkheid om na 10 jaar je financiering opnieuw te onderhandelen (als de prijzen lager zijn) of om de financiering af te lossen (met gespaard geld) of eventueel te laten herfinancieren door een andere bank.

[lewieke]

Het nadeel van huurkoop is dat je over het algemeen bij tussentijdse ontbinding van je contract alles kwijt bent.

 

Een leaseovereenkomst vind ik voor de meeste mensen niet interessant, behalve als je een bedrijf hebt waarop je de kosten kan afwentelen. Dan is het ook nog belangrijk dat het bedrijf blijft bestaan, in het huidige economisch klimaat is dat geen zekerheid.

 

Bovendien is vastgoed een hard asset. Een baksteen blijft een baksteen. De klei is een grondstof en die heeft een kostprijs, de kost om de klei te bakken stijgt ook. Wil je die gebakken klein gaan stapelen in een muurtje, dan heb je een loonkost die ook blijft stijgen.... . De woning die ik kocht was absoluut de beste investering van mijn leven. Als Nederland te duur is, koop dan buiten Nederland iets, verhuur het en huur een woning in Nederland die je betaalt met je huurinkomsten.

[Kungfufox]

@Kungfufox,

 

Stel dat je gelijk hebt en de prijs/waarde van een koopwoning de diepte in gaat.

Gaan de huurprijzen dan ook naar beneden?

Dat vraag ik mij nu echt af..

 

Greener

 

Nou het is net als met de energierekening die gaat eerder omhoog dan omlaag. Wat @Stuudje al zei als de verhuurdersheffing er door is betekend dit extra kosten voor verhuurders die net als gewone (productie)kosten gewoon zullen worden doorberekend naar de consument/gebruiker. Dus dat zal hogere huurprijzen betekenen voor jouw. (De consument moet en zal uitgeknepen worden aan alle kanten toch?)" Dit betekend in feite dat het voor de woningcorporaties/verhuurders niet veel uitmaakt.

 

Deel 1

Maar ik vermoed dat door o.a. door een aanpassing van het WWS (Woning Waarderings Stelsel, waar ze ook mee bezig zijn), en welke wordt gebruikt voor de vaststelling van de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen, dit weer wordt tegengegaan. En zij hiermee een grens zullen trekken voor de maximale huurprijs waardoor de winstgevendheid in gedrang komt van voornamelijk woningcorporaties. Op zich geen probleem voor ons maar dan gaat marktwerking zijn werk doen:

 

Minder winst leidt tot minder investeringen: woningcorporaties zullen, om de lagere winst te compenseren, meer huurwoningen willen bouwen in de vrije sector boven de liberalisatie grens. Dit om de bouw van sociale huurwoningen te bekostigen. Sinds de privatisering van woningcorporaties is het voor hun van belang geweest winst te maken om hun aanbod te kunnen blijven uitbreiden (en woningcorporaties kampen al met tegenvallende resultaten). Alleen is sociale woningbouw geen vetpot (en eentje die nu nog minder zal worden door de aanpassing van de WWS). Niet alleen woningcorporaties maar ook projectontwikkelaars hebben op grote schaal de stekker al uit diverse projecten getrokken zoals bv studentenhuisvesting toen het regeerakkoord in 2012 op tafel kwam. Ze zagen immers hun rendementen al verdampen.

 

Om een lang verhaal kort te maken:

- Ipv de markt zijn ding te laten doen verstoord de overheid de markt nog verder door in te grijpen

- Ipv scheefwonen aan te pakken maken ze het probleem nog erger

 

Door extra kosten>lagere winst>minder investeringen>= Minder aanbod in de toekomst! Er is al een (sociaal) huurwoningen tekort en ik denk dat dat dus zal toenemen in de toekomst als ze op deze manier doorpakken. Wat boeit jouw het zal je denken maar minder aanbod + stijgende vraag zal nog langere wachtlijsten opleveren en bovendien nog hogere huurprijzen

 

Deel 2 (om het verhaal compleet te maken )

Wat nu als die huurprijzen niet stijgen als gevolg van de aanpassing van die WWS ondanks de marktwerking? Dan denk ik dat huurwoning tekorten zo hoog zullen oplopen dat we wellicht net als vlak na WW2, zo'n groot tekort krijgen dat woningcorporaties opnieuw aan het infuus moeten en staatssteun nodig zijn om te kunnen voldoen aan de vraag.

[Kungfufox]

Een leaseovereenkomst vind ik voor de meeste mensen niet interessant, behalve als je een bedrijf hebt waarop je de kosten kan afwentelen. Dan is het ook nog belangrijk dat het bedrijf blijft bestaan, in het huidige economisch klimaat is dat geen zekerheid.

 

Bovendien is vastgoed een hard asset. Een baksteen blijft een baksteen. De klei is een grondstof en die heeft een kostprijs, de kost om de klei te bakken stijgt ook. Wil je die gebakken klein gaan stapelen in een muurtje, dan heb je een loonkost die ook blijft stijgen.... . De woning die ik kocht was absoluut de beste investering van mijn leven. Als Nederland te duur is, koop dan buiten Nederland iets, verhuur het en huur een woning in Nederland die je betaalt met je huurinkomsten.

 

Dit en je eerdere verhaal kloppen inderdaad wel. Ik probeer alleen in alternatieven te denken omdat ik nog steeds van mening ben dat je een beter alternatief moet hebben (zelfs binnen dit systeem) dan om jezelf een paar ton inde schuld te stoppen met een hypotheek.

 

Huizenprijzen kunnen momenteel gewoon een stuk lager: op z'n minst al zo'n 30% als je nagaat hoe grondspeculatie de kosten van bouwgrond heeft omhoog gejaagd (landbouw grond ca 6 euro per m2 en dan krijgt het een nieuwe bestemming:bouwgrond en dan betaal je ineens 300 euro per m2?) Verder zorgt het beleid van de overheid automatisch al voor een tekort (welke deze prijs ook weer opdrijft en de wortel is van deze speculatie) omdat ze Nederland niet voller willen bouwen dan 12% (ze creëren hiermee schaarste er is in feite land/grond genoeg).

 

[Toevoeging] Wat mijn insteek was is dat als je huurkoop toepast en je niet in staat bent nog langer de lasten op te brengen, je gewoon zou kunnen verkassen zonder restschuld (die je overhoudt bij een hypotheek) De verhuurder zou immers gewoon een nieuwe huurder kunnen zoeken en verliest daarbij geen vermogen op z'n asset?

[lewieke]

Lease kost meer dan huur. Bovendien heb je sowieso verlies gemaakt omdat je dan geen vermogen hebt opgebouwd. Dat lijkt me nog een slechtere optie dan huren of kopen. Er blijft ook geen restschuld als je correct koopt en niet te veel financiert. Sparen jullie dan zo weinig ? Wij hebben een heel modaal inkomen en sparen nog 25%.

[Kungfufox]

Lease kost meer dan huur.

Dat klopt.

Bovendien heb je sowieso verlies gemaakt omdat je dan geen vermogen hebt opgebouwd. Dat lijkt me nog een slechtere optie dan huren of kopen.

Maar dat heb je ook met huur en je kan het zien als een soort verzekering of premie voor het niet hoeven aangaan van een hypotheek? (Ik probeer alleen creatief te denken )

Er blijft ook geen restschuld als je correct koopt en niet te veel financiert.

Juist maar ondanks dat een woning voor velen de meest belangrijke aankoop van je leven is wordt deze voornamelijk gedaan vanuit gevoel en irrationeel handelen (want wij willen zo graag dat droomhuis). Ook makelaars/taxateurs schatten maar een waarde. Een huis is waard wat een gek ervoor wil geven..Het blijft gewoon pure speculatie over wat een huis nu daadwerkelijk waard is. Zelfs in taxaties zit een marge en een expliciete geldigheidsduur van het rapport.

Sparen jullie dan zo weinig ? Wij hebben een heel modaal inkomen en sparen nog 25%.

Tja voor sparen moet je geld overhouden. In tijden als deze is het voor velen al een hele opgave om hun baan te behouden. Men wordt aan alle kanten uitgeknepen als consument/burger. Als je vanaf het begin al alle eindjes aan elkaar moet knopen.

 

Zonder gelijk te oordelen: Je bent student: start veelal met een studentenlening (die overigens door het sociale leenstelsel straks al snel 40.000 euro is modaal), je kan niet huren omdat het voornamelijk in de grote stad (waar je nog wel een baan kan vinden in vele gevallen) gigantische tekorten zijn aan sociale huurwoningen, je wordt daarmee in feite al gelijk gedwongen een woning te kopen. Goedkope starters alternatieven zijn er in mijn ogen in feite niet want recreatie bungalows, woonwagens of chalets mogen niet permanent bewoond worden of worden door middel van beleid weg gediscrimineerd. Dan wordt je direct na het vinden van een baan in feite al in een, naar mijn mening, veelste dure koopwoning geschopt met een hypotheek waar je met 2 man voor moet kromliggen?

[Greener]

Dus dan maak ik uit het verhaal op dat je veiliger zit met een koopwoning die 30 jaar rentevast staat.

 

Greener